常见问题

可以。在密歇根买自住房没有公民身份或绿卡的要求。您的身份影响的是能申请哪些贷款，而不是能不能拥有房产。近几年一些州在讨论限制特定国家公民购买土地的法案，规则可能会变，如果您有顾虑，签约前请先咨询房地产律师。和身份有关的具体问题，请咨询移民律师。

不能。在美国买房不会产生、改善或保护任何移民身份，也没有哪种签证可以靠买房获得。如果有人这样向您承诺，请直接离开。您的具体情况请咨询移民律师。

能买。能不能贷款，取决于您的收入和贷款机构的要求。H-1B 持有人有稳定工资收入的，很多贷款机构可以做常规贷款。F-1 学生在美国的工作收入受限，通常是全款购买，或者和有收入的家人一起申请。买房前建议多问几家贷款机构，同时请移民律师确认买房对您的身份没有影响。

没有信用记录和信用不良是两回事。有些贷款机构接受用房租、水电费等按时缴费的记录来评估信用，也有专门面向外籍人士的贷款产品，通常首付要求更高。每家机构的方案差别很大，建议多找几家谈一谈。需要的话，我可以推荐几家贷款机构供您比较。

越早准备越好。贷款机构和产权公司都会要求说明资金来源，通常要看到这笔钱在您美国账户里存放了一段时间的银行流水，所以不要等到交割前几天才转账。国内个人购汇有年度额度，用途也要如实申报，境外购房不属于可以申报的购汇用途。怎样合规地把资金转出来，请咨询您的银行和专业人士，我不建议任何绕开外汇管理规定的做法。

还有一点很重要：汇款给产权公司之前，一定要打电话到产权公司的官方号码，核对收款信息。如果邮件里突然通知您更换收款账户，请先停下来打电话确认，这是房产交易里最常见的诈骗方式。

因为从 2024 年起，经纪人带您看房之前，必须先和您签一份书面的买方协议（buyer agreement），协议里要写明经纪人的报酬，而且必须是具体的数字。这是在保护您：在正式委托之前，您就清楚找经纪人代表您要花多少钱。只是向我了解服务内容，或者自己去参加开放日（open house），都不需要签协议。

佣金在我们合作之前就以书面形式约定好，付款方式有三种：卖方主动承担，卖方在交割时同意给予折让，或者由买方在交割时直接支付。佣金不会算进您的贷款里。不论您的交易属于哪一种，在我们看第一套房之前，您都会在买方协议里看到确切的数字。

我的报酬通常来自这笔交易本身。在您正式委托我之前，我会把我拿多少、这笔钱从哪里来写清楚，不让您事后有意外。

诚意金是您签约时表示诚意的一笔押金，由产权公司或挂牌经纪公司代为保管，交割时计入您的首付和费用。金额没有法定标准，要看房价、市场竞争情况和出价策略，我们出价前一起商量。如果您在合同约定的条件之外毁约，这笔钱可能拿不回来。所以每一个附加条件（例如验房、贷款、估价）的期限，我都会在签约前跟您讲清楚。

验房是在合同约定的检查期内，请专业验房师全面检查房子。这段时间里，您还可以重新谈价、要求修理，或者退出交易。除了常规验房，在密歇根我通常建议加做氡气检测（radon），老房子可以考虑下水管道摄像检查（sewer scope）。如果房子用的是井水或化粪池，也要单独检测。验房师由您自己选，需要的话我可以推荐几位供您参考。

这两样是很多第一次在美国买房的人不熟悉的保障。第三方托管（escrow）是一个中立的第三方，在双方都履行完约定之前替双方保管资金。产权保险（title insurance）保护的是您对房子的所有权本身，防止房子过去的产权记录出问题。在密歇根，出价时我会建议您购买业主产权保险（owner’s policy）。

学区由房子的具体地址决定，而不是看邮寄地址里写的城市名。不少邮寄地址写着 Ann Arbor 的房子，其实属于 Saline、Dexter 等其他学区。看房时，我会帮您用学区官方的地址查询工具，确认这套房子对应哪个学区、哪所学校。至于学校本身怎么样，建议您直接看学区官网和密歇根州公开的学校数据（MI School Data），也可以预约参观，自己做判断。

HOA（业主协会）负责管理小区或公寓楼的公共区域，业主按月或按年缴纳管理费，协会的规则写在章程等文件里。出价之前，我会帮您拿到协会文件，重点看这几项：管理费多少、包含哪些服务、协会的储备金情况、近期有没有额外摊派（special assessment），以及有没有出租限制。如果您打算以后出租，最后一项一定要先确认。

可以。我常服务从外州、甚至从国外买房的客户。想在手机上看房的客户，我会做视频看房。只要在交割前和产权公司沟通好，远程交割也可以实现。

可以，但要提前安排。常见的方式有两种：到美国驻当地使领馆办理公证，或者在当地公证后再办理海牙认证（apostille）。中国从 2023 年 11 月起已经适用海牙认证。贷款机构和产权公司各有各的要求，所以我们会尽早问产权公司，拿到书面答复，不让它变成临近交割时的难题。

会，而且很多买家没有想到。在密歇根，房产税按应税价值（taxable value）计算，房主持有期间，每年的涨幅有上限。房子一过户，这个上限就会解除（uncapping），第二年的应税价值会重新调整到州评估价值（state equalized value，简称 SEV）。所以新房主交的房产税，常常明显高于卖家之前交的。看房时请不要只看卖家现在的税单，我会帮您按买入后的情况估算。

另外有两件事别忘了：如果这是您的主要住所，记得申请主要住所免税（Principal Residence Exemption）。过户后 45 天内，要向当地评估办公室提交产权转让申报表（Property Transfer Affidavit）。您是否符合免税条件，请咨询税务专业人士或当地评估办公室。

很多家长都问过我这个问题。建议先想清楚三件事：房子登记在谁名下，全款还是贷款，孩子毕业后是自住、出租还是卖掉。如果有室友付房租，安娜堡市对出租房有登记和检查的要求，公寓楼也可能限制出租，这些我会在出价前帮您确认。产权登记和税务方面的安排，请咨询律师和会计师。

每一次卖房都从一份扎实的销售策略开始。我会结合您所在区域近期的成交情况和您一起定价，既卖得上价，也不至于在市场上挂太久。我也会和您聊哪些维修值得做，能让交易更顺。房子准备好挂牌后，我会请专业摄影师拍摄并建立 MLS 房源，让周边每一位经纪人都收到通知。之后由我负责开放日、对接买方经纪人、传达您的目标，并把每一份报价都呈到您面前，由您挑最合适的一份。

您最终拿到的，是成交价减去尚未还清的房贷、佣金、过户税、产权与交割费用，以及您同意承担的维修或折让。挂牌之前，我会针对您这套房子做一份逐项估算，让您清楚自己实际能净得多少，以及这笔钱够买下一套什么样的房子。

可以远程卖，流程和其他卖家基本一样，但税务上有一点要提前准备。如果您在美国税法上属于外国人（foreign person），根据 FIRPTA 的规定，买方通常要从成交价里预扣一部分（一般是 15%）交给美国国税局，也有一些例外和减免的申请途径。挂牌之前，请先咨询税务专业人士，这样资金安排不会措手不及。

可以。我服务过在找商业地点的创业者，也创办了华创会（Michigan Chinese Founders），我的人脉里有不少人正在密歇根做生意。